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Anteile an Reits werden im Gegensatz zu Anteilen an einem Immobilienfonds wie Aktien gehandelt. Die börsennotierten Immobiliengesellschaften müssen als Reit 90 Prozent ihrer Gewinne als Dividenden ausschütten. Die Besteuerung erfolgt nur beim Anteilseigner. Auf ausländische Anteilseigner würde wegen der Doppelbesteuerungsabkommen - wenn überhaupt - nur eine sehr geringe Steuerlast entfallen. Die Käufer von Reits werden zu Aktionären. Als Folge unterliegen die Erträge aus inländischem Grundbesitz vor dem Zufluss an den Anleger der Abgeltungsteuer. Steuerlich besteht daher kein Unterschied zwischen einem offenen Immobilienfonds und einem Reit.
Im Unterscheid zu offenen Immobilienfonds stehen Reits nicht unter Handlungsdruck durch Zuflüsse oder Abflüsse von Liquidität. Durch die im Vergleich zu offenen Immobilienfonds höhere Volatilität sind sie risikoreicher. Zwar sind Reits durch die tägliche Notierung transparenter aber dadurch auch viel mehr den täglichen Schwankungen an der Börse ausgesetzt.
Reits in den USA
"Reit" ist die Abkürzung für Real Estate Investment Trust. In den USA steht der Begriff "Reits" für an der Börse handelbare US-Immobilienaktiengesellschaften. Ein Reit muss dabei mindestens 75% des Vermögens in amerikanische Immobilien investieren. Grundsätzlich ist ein Reit eine Gesellschaft oder ein Trust, der das Anlagekapital der Anleger und Anteilseigner einsetzt, um im Immobilienmarkt zu investieren.
Man unterscheidet zwischen Equity-Reits und Mortgage-Reits. Equity-Reits investieren direkt in Immobilienobjekte, während Mortgage-Reits Hypothekendarlehen kaufen und verwalten. Der klassische Immobilienfonds ist ein Equity-Reit. Equity-Reits sind auch konservativer in ihrem Anlageverhalten, weil sie für Zinsschwankungen weniger anfällig sind als Mortgage-Reits.
Sind Anteile solcher Aktiengesellschaften in einem Fonds vereint, spricht man von einem Reits-Fonds. Reits-Fonds sind grundsätzlich flexibler als gewöhnliche Immobilienfonds, denn von Reits-Immobilienaktien kann sich ein Fonds natürlich schneller trennen als von schlechten Bestandsimmobilien.
Das US-amerikanische Steuersystem sieht für Reits eine "Freistellung von Körperschaftsteuer" vor, wobei eine Art "Zwangsausschüttung" an die Investoren erfolgen muss. Der amerikanische Fiskus erhebt so Steuern auf die erhaltenen Kapitalerträge. Voraussetzung: Mindestens 95% des steuerpflichtigen Gewinnes des Reits müssen ausgeschüttet werden.
Amerikanische Reits haben ihren Aktionären bis zum Sommer 2007 massive Kurssteigerungen beschert. Dann traf die amerikanische Immobilienkrise auch voll die US-Reits. So brach der Kurs der KKR Financial Holdings im August 2007 an einem einzigen Tag um 30 Prozent ein. Hypotheken-Reits hat es ganz schlimm erwischt. Kein Wunder, dass teilweise auch Hypotheken- und Bausparkassen, zum Beispiel IndyMac, wegen Zusammenbruch unter staatlicher Ausicht (im Juli 2008) gestellt werden mussten.
deutsche Real Estate Investment Fonds (Reits)
Bisher gibt es (Stand: Oktober 2009) nur zwei deutsche Aktiengesellschaften, die den REIT-Status inne haben. Eine aktuelle Liste der vorgesehenen Reits kann bei Reits in Deutschland eingesehn werden. Praktisch kommen daher bisher nur ausländische Reits-Fonds in Deutschland zum Vertrieb.
Sehr intensiv wurde im Finanzministerium über die Besteuerung der Unternehmensgewinne von deutschen Reits diskutiert. Ein Streitpunkt war und ist dabei die steuerliche Behandlung ausländischer Investoren.
Steuerliche Problematik
Als weiterer Grund für die Zurückhaltung der REIT-Anwärter wird die Unausgegorenheit des REIT-Gesetzes (REITG) genannt. Hauptkritikpunkte am REITG sind die Doppelbesteuerungsproblematik bei Einkünften, die der G-REIT aus Auslandsimmobilien erwirtschaftet, die Gewerbesteuerbelastung von instituionellen Investoren (Nichtanwendung von § 9 Nr. 2a GewStG) sowie die Streubesitz- und Höchstbeteiligungsregelung (§ 11 Abs. 1, 4 REITG).
Die Immobilienwirtschaft spricht sich für die Modifikation bzw. Abschaffung der aus ihrer Sicht hochproblematischen Streubesitz- und Höchstbeteiligungsregelung aus. Einerseits wird vorgeschlagen, einem Anteilseigner ab dem Überschreiten der 10%-Grenze alle Stimmrechts- und Dividendenansprüche zu versagen, andererseits sollte der Gesetzgeber davon absehen, den REIT-Status beim Überschreiten der 10%-Grenze zu entziehen und zugleich eine deutliche zusätzliche Besteuerung auf alle Anteile über 10% erlassen.
Zu der Frage, wann die notwendigen Änderungen des REITG, die zuletzt im Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2009 (JStG 2009) vorlagen, vermutlich final umgesetzt werden, erwarten die Experten frühestens nach der Bundestagswahl 2009 die Bereitschaft zur Novellierung des Reit-Gesetzes (Quelle: g-reit-news).
Checkliste zu deutschen Reits - börsennotierte Immobilienfonds
Exit Tax nach § 3 Nr. 70 EStG
Mit der so genannten Exit Tax wird ein Anreiz für die Schaffung von REITs und die Hebung von stillen Reserven geschaffen. Hintergrund: Ohne ein Mindestmaß an Immobilien in einem Reit kann diese Gesellschaftsform praktisch nicht entstehen. Der Steuernachlass ist eine echte Steuervergünstigung und gilt auch für die Einbringung von Immobilien (Gebäude oder Grundstücke in) aus stillen Reserven in Vor-REITs (Vorstufe eines Reit) und offenen Immobilienfonds. Danach sind die Hälfte des Veräußerungsgewinnes von der Einkommenssteuer und der Gewerbesteuer ausgenommen.
Geschlossene Immobilienfonds kommen nicht in den Genuss der Exit-Tax. Gerade Unternehmen und Kommunen erhalten so einen Anreiz, sich von Immobilien zu trennen, weil bei einem Verkauf an einen Reit während dieses Zeitraumes der Steuerbonus in Betracht kommt. Die "Exit Tax" ist befristet für alle Kaufverträge, die im Zeitraum zwischen dem 31. Dezember 2006 und dem 01. Januar 2010 abgeschlossen werden.
Konzentration auf Gewerbeimmobilien
Mit der Konzentration auf Gewerbeimmobilien bleiben eine Vielzahl von möglichen deutschen Reits außen vor. Das Finanzministerium hatte vorgeschlagen, dass Wohnimmobilien dann in Reits eingebracht werden dürfen, wenn der gewerbliche Nutzungsanteil größer als 20% ist. Mit der Festlegung auf 50% sind die Anzahl möglicher deutscher Reits deutlich beschränkt worden.
Offizieller Hauptgrund ist die Sicherstellung, dass langfristige Ziele von Stadtentwicklung und sozialer Wohnungspolitik nicht durch Wohnimmobilien in Reits besonders gefährdet werden. Es steht zu erwarten, dass Wohnungsimmobilien nunmehr verstärkt an ausländische Erwerber veräußert werden. Denn für ausländische Reits, zum Beispiel aus England, gibt es keinerlei Beschränkungen für den Erwerb deutscher Wohnimmobilien. Neben ausländischen Reits kommen somit auch Private-Equity-Fonds und Hedgefonds als Investoren in Betracht.
Fazit:
Die Akzeptanz der Immobilienwirtschaft, Reits in Deutschland zu errichten, ist sehr gering. Wegen der steuerlichen Problematik und der nicht erwarteten politischen Lösung wird sich an dieser Situation in absehbarer Zeit nichts ändern. Der Anleger wird sich daher weiterhin an offene Immobilienfonds
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