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El período de pago de interés sólo es por lo general entre 3 a 10 años. Después de eso, el pago mensual aumenta, aún si las tasas de interés se mantienen al mismo nivel, porque usted debe pagar el capital junto con el interés. Por ejemplo, si usted saca un préstamo hipotecario a 30 años con un plazo de pago de interés sólo de 5 años, usted puede pagar únicamente los intereses durante 5 años pero luego debe pagar tanto el capital como el interés durante los siguientes 25 años. Como comienza a pagar el capital, los pagos aumentan después del quinto año.
Un préstamo ARM con opción de pago es una hipoteca a tasa ajustable que le permite a usted elegir entre varias opciones de pago todos los meses. En general algunas de las opciones son:
Un pago tradicional por el capital del préstamo más intereses (que reduce la cantidad adeudada en la hipoteca). Estos pagos están basadas en un plazo fijo de préstamo; por ejemplo, un plan a 15, 30, o 40 años.
Un pago de interés sólo (que no cambia el monto deudor de la hipoteca).
Un pago mínima, o limitada (que podría ser menor al monto de interés pagadero todos los meses y no reducir la cantidad adeudada). Si usted elige esta opción, los intereses que no pague se sumarán al capital del préstamo, aumentando así la cantidad de la deuda y los intereses que tendrá que pagar.
Tasas de interés. Por lo general la tasa de interés en un préstamo ARM con opción de pago es muy baja durante los primeros 3 meses (por ejemplo, 2%). Después, la tasa de interés por lo general aumenta hasta aproximarse a la de otros préstamos. Sus pagos durante el primer año se basan en la tasa inicial baja, o sea que si usted efectúa únicamente el pago mínima todos los meses, es posible que no cubra los intereses adeudados, aumentando el saldo deudor. A esto se le llama amortización negativa. Asimismo, a medida que suben las tasas de interés, es posible que aumente el monto de los pagos que debe pagar.
Cambios en los pagos. Muchos préstamos ARM con opción de pago limitan (ponen un tope) la cantidad que puede aumentar el pago mensual de un año al otro. Por ejemplo, si su préstamo tiene un límite de pago del 7.5%, el pago mensual no aumentará más del 7.5% de un año al otro, aún si las tasas de interés suben más de 7.5%. (Por ejemplo, de $1.000 a $1.075). El interés que no paga debido al límite sobre el pago se sumará al saldo del préstamo.
Los préstamos ARM con opción de pago tienen un período incorporado en el que se debe recalcular la deuda, por lo general cada 5 años. En ese momento, se vuelve a calcular el pago en base al plazo restante del préstamo. Si usted tiene un préstamo a 30 años y está al final del quinto año, el pago mensual deberá ser calculada para los 25 años restantes. El límite sobre el pago no aplica en este ajuste. Si el saldo de su préstamo aumentó, o si las tasas de interés subieron con más rapidez que sus pagos, podrían aumentar mucho.
Cancelación de la opción de pago. La compañía de préstamo cancela la opción de pago si el monto deudor hubiera crecido más allá del límite fijado, por ejemplo, 110% o 125% del monto original del préstamo hipotecario. Por ejemplo, supongamos que usted efectúa únicamente los pagos mínimas por un préstamo hipotecario de $180.000 y tiene amortización negativa. Si el saldo alcanzó $225.000 (125% de $180.000), se le cancelaría la opción de pago. El préstamo se vuelve a calcular y en base al plazo restante del préstamo, y tendrá que pagar el capital y el interés. Es muy posible que los pagos aumenten bastante.
Utilice la hoja de trabajo para comparar distintos préstamos. Consulte con los corredores o prestamistas sobre los detalles y las diferentes opciones de préstamos que ofrecen. No tenga miedo de hacer que las compañías de préstamos y los corredores compitan entre sí por su préstamo informándoles que está comparando precios para elegir el mejor. Busque una hipoteca que le permita comprar la casa y continuar efectuando los pagos, aunque suban con el transcurrir del tiempo.
Vea Guía para el consumidor sobre hipotecas a tasa ajustable, para ayudarlo a comparar otras características de los préstamos ARM y Buscando la hipoteca más favorable para ayudarlo a comparar características de otros préstamos hipotecarios ó utilice la Mortgage Comparison Calculator. (Solamente en inglés.)
Versión para imprimir de la hoja de trabajo (23 KB PDF)
| Ejemplo | Hipoteca 1 | Hipoteca 2 |
|
|---|---|---|---|
| Nombre del prestamista o corredor e información de contacto | ABC Mortgage Co. 800-123-4567 |
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| Monto de la hipoteca | $180.000 | ___ | ___ |
| Descripción del préstamo | ARM con opción de pago; tasa introductoria de 1 mes; plazo de 30 años | ___ | ___ |
| ¿Se trata de un ARM de pago de interés solo o con opción de pago? | Préstamo ARM con opción de pago | ___ | ___ |
| Si tiene diferentes opciones de pago, ¿cuáles son? | 1. pago mínima del primer año basada en la tasa de interés inicial. 2. pago de interés sólo basada en la tasa posterior al ajuste. 3. pago de amortización completa en base a un plazo de 30 años. |
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| ¿Cuál es el plazo total de la hipoteca? | 30 años | ___ | ___ |
| ¿Cuánto dura el período de opción? | El préstamo se vuelve a calcular cada 5 años. Las opciones de pago están disponibles todos los meses excepto (1) cuando el préstamo se vuelve a calcular cada 5 años, (2) cuando el saldo es 125% del préstamo original, o (3) si se atrasa más de 60 días en los pagos. | ___ | ___ |
| ¿Cuál es la tasa de interés inicial? | 1.6% | ___ | ___ |
| ¿Cuánto dura la tasa de interés inicial en un préstamo ARM de opción de pago? | 1 mes | ___ | ___ |
| ¿Cuál será la tasa de interés después la tasa de interés inicial? | 6.4% | ___ | ___ |
| ¿Con qué frecuencia puede ajustarse la tasa de interés? | Mensualmente | ___ | ___ |
| ¿Cuál es el tope de tasa de interés periódica? | 2% por año | ___ | ___ |
| ¿Cuál es el tope global sobre la tasa de interés? | 6% durante la vida útil del préstamo (la tasa de interés máxima es 12.4%) | ___ | ___ |
| ¿Con qué frecuencia se ajustarán los pagos mensuales? | Anualmente | ___ | ___ |
| ¿Cuál es el límite de el pago? | 7.5% por año; no aplica al recálculo cada 5 años | ___ | ___ |
| ¿Este préstamo puede resultar en amortización negativa? |
Sí |
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| ¿Tiene límite el monto al que el préstamo puede aumentar antes de que sea recalculado? | Hasta 125% del monto original del préstamo (el préstamo será recalculado si el saldo alcanza $225,000) | ___ | ___ |
| Si cierro el préstamo antes de su vencimiento, por refinanciamiento o venta de la casa, ¿habrá recargo por pago anticipado? | Sí | ___ | ___ |
| ¿Cuánto es el recargo? | 3% del monto del préstamo en el 1er. año ($5.400), se reduce al 1% del monto del préstamo en el 3er. año ($1.800); no hay recargo por pago anticipado después del tercer año. | ___ | ___ |
| ¿Cuánto serán los pagos mensuales durante el primer año del préstamo? | $630 | ___ | ___ |
| ¿Están incluidos los impuestos y el seguro? ¿Cargos de asociación de propietarios? | No | ___ | ___ |
| ¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 12 meses? | $677 (En base a un límite de 7.5%) |
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| ¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 24 meses? | $728 (En base a un límite de 7.5%) |
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| ¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 36 meses? | $783 (En base a un límite de 7.5%) |
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| ¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 48 meses? | $2.419 (En base al recálculo del préstamo cuando el saldo es $225.000) |
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| ¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 60 meses (5 años)? | $2.419 (En base al recálculo del préstamo después de 4 años) |
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| ¿A qué cantidad máxima puede llegar el pago mensual mínima después de 60 meses (5 años) si las tasas de interés permanecen igual? | $1.308 (En base al recálculo del préstamo después de cinco años) |
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| ¿Qué cargos y recargos se deben pagar al cierre de este préstamo? | Consulte el presupuesto de buena fe | ___ | ___ |